LATAR BELAKANG PROJEK
Kenapa pihak Kerajaan tidak campur tangan dari awal projek ini dilaksanakan?
Projek ini merupakan inisiatif kerjasama swasta di antara pemilik lot teres dan unit flat PKNS Sungai Baru dengan pihak pemaju.
Persatuan pemilik (Persatuan Kebajikan Pemilik Hartanah Kampung Sungai Baru) telah menjalankan inisiatif sendiri untuk mendapatkan pemaju tanpa campur tangan mana-mana pihak. Justeru, pihak Kerajaan tidak mempunyai kepentingan ke atas projek ini.
Apakah peranan PKB sebagai agensi kerajaan dalam projek-projek pembangunan semula di Kampong Bharu?
PKB membantu menjadi pemudah cara / fasilitator kepada semua pihak berkepentingan selaras fungsinya yang dinyatakan dalam Akta Perbadanan Pembangunan Kampong Bharu 2011 [Akta 733] agar pembangunan semula ini berjalan dengan lancar serta setiap pihak mendapat faedah yang maksimum dari aktiviti pembangunan yang dijalankan.
Adakah Kampung Sungai Baru terletak di dalam Malay Agricultural Settlement (M.A.S.)?
Tidak. Berdasarkan rekod pada geran, Kampung Sungai Baru tidak mempunyai endorsan kawasan M.A.S dan pegangan tanah di Kampung Sungai Baru adalah pajakan 99 tahun.
Siapakah pemaju asal Kampung Sungai Baru?
Pembangunan kawasan ini pada asalnya telah dimajukan oleh Perbadanan Kemajuan Negeri Selangor (PKNS) sekitar tahun 1970.
Berapa jumlah hartanah dan keluasan yang terlibat dengan projek ini?
Projek ini melibatkan 328 unit kediaman yang merangkumi 64 lot teres dan 264 unit flat bagi 8 blok Flat PKNS Sungai Baru dengan keluasan tanah 7.95 ekar yang telah berusia 50 tahun (pada tahun 2020).
TAWARAN USAHA SAMA PEMAJU
Bilakah pemaju memulakan rundingan dengan pemilik dan apakah usaha-usaha yang telah dilaksanakan?
Rundingan bermula 2016 hingga Oktober 2020 melalui sesi penerangan, dialog, rundingan, libat urus, unit bergerak, nasihat guaman dan pembukaan pejabat di tapak yang bertujuan untuk memberi penerangan dan penjelasan berkenaan dengan pembangunan semula merangkumi cadangan pelan konsep pembangunan, tawaran kepada pemilik dan mendapatkan persetujuan pembangunan semula daripada pemilik.
Apakah bentuk tawaran pulangan usaha sama yang ditawarkan oleh pemaju?
i. Unit gantian bersaiz 969 kps atau 1,200 kps
ii. Bayaran persetujuan usaha sama
iii. Kos pindah dan keluar masuk rumah gantian
iv. Ex-gratia ubah suai rumah sedia ada
v. Bayaran sewa sementara atau rumah transit
vi. Bayaran lebihan tunai bagi lot teres (jika nilai unit gantian kurang dari nilai hartanah yang dimiliki)
Adakah pemilik bagi unit flat dan lot teres menerima tawaran pulangan yang sama?
Pemilik unit flat dan lot teres mendapat tawaran yang sama. Walau bagaimanapun, akan terdapat perbezaan dari jumlah dan jenis rumah ganti yang akan diterima. Ianya ditentukan dengan mengambil kira faktor keluasan unit flat dan lot teres.
Pemilik unit flat akan memperoleh 1 rumah gantian dianggarkan bernilai RM 884 ribu hingga RM1 juta, manakala pemilik lot teres akan memperoleh 3 hingga 9 unit rumah gantian dianggarkan bernilai RM2.7 juta hingga RM8.1 juta berserta dengan bayaran lebihan tunai.
Adakah pemilik perlu mengeluarkan kos untuk menyertai projek ini?
Tidak.
Sementara projek dilaksanakan, di mana pemilik yang bersetuju dengan usaha sama akan tinggal?
Pemaju telah menyediakan rumah transit di Residensi Kerinchi, KL Gateway atau pemilik menyewa di tempat lain dengan tanggungan sewa oleh pemaju sehingga rumah ganti diserahkan.
Apakah kelebihan pemilik menyertai projek ini?
Berdasarkan tawaran usaha sama tersebut, pemilik akan menikmati taraf hidup yang lebih baik, selesa, moden, teratur serta berpotensi meningkatkan nilai hartanah (unlock land value) untuk memperoleh pulangan yang tinggi pada masa akan datang.
PENGAMBILAN TANAH OLEH PEMAJU
Berapakah peratus persetujuan pemilik sebelum pengambilan tanah?
Pada tahun 2020, 66.77% (219 unit: 27 lot teres dan 192 unit flat) bersetuju, manakala baki 33.23% (109 unit: 37 lot teres dan 72 unit flat) tidak menandatangani perjanjian usaha sama. Terkini, setelah rundingan melalui pakej harmoni oleh pemaju dan penduduk yang tidak menandatangani perjanjian, jumlah yang bersetuju telah meningkat kepada 71.95% (236 unit), manakala 28.05% (92 unit) kekal tidak menandatangani. Pengambilan tanah hanya melibatkan mereka yang tidak bersetuju sahaja.
Bila warta pengambilan tanah dikeluarkan?
Pada 21 Jun 2021 melalui Warta Kerajaan Persekutuan No. 9412 [Seksyen 8, Akta Pengambilan Tanah (APT) 1960].
Bagaimana pampasan ditentukan?
Penentuan jumlah pampasan ditentukan oleh Jabatan Ketua Pengarah Tanah dan Galian Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur (JKPTG WPKL) adalah berdasarkan Jadual Pertama APT 1960 yang merupakan prinsip untuk menentukan jumlah pampasan kepada orang berkepentingan.
Adakah penilaian swasta yang dibuat sendiri oleh pemilik akan dipertimbangkan?
Bayaran pampasan yang diputuskan adalah berpandukan laporan penilaian Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (JPPH), Kementerian Kewangan (MOF) serta penilaian swasta yang membantu JKPTG WPKL dalam membuat keputusan semasa siasatan pengambilan tanah.
Berapakah nilai pampasan yang diterima oleh pemilik yang terlibat dengan pengambilan tanah?
Lot teres: RM800 ribu hingga RM2.9 juta; unit flat: RM198 ribu hingga RM350 ribu.
Apakah kategori pampasan?
i. Nilai hartanah
ii. Kos selenggara / penambahbaikan
iii. Kos pindah
iv. Kos sewa sementara
v. Kos kehilangan pendapatan
vi. Kos hadir bicara
vii. Fi penilaian dan lain-lain
Di mana pemilik tinggal selepas pengambilan tanah?
Kerajaan melalui DBKL mengambil inisiatif proaktif dengan menyediakan penempatan yang sesuai seperti Residensi Sungai Udang dan PPR kepada pemilik yang terlibat dalam proses pengambilan tanah. Inisiatif ini adalah sebahagian daripada usaha berterusan untuk memulihkan semula kehidupan pemilik yang terjejas serta memastikan kebajikan mereka sentiasa diberi perhatian.
Adakah pemilik masih ada kepentingan selepas pengambilan?
Tidak. Setelah pampasan dibayar dan Borang K (Notis Bahawa Milikan Tanah / Peletakhakan Petak Telah Diambil) diserahkan (mulai Mac 2022 hingga Ogos 2023), pemilik tidak mempunyai hak dan kepentingan ke atas hartanah ini lagi.
Adakah unit flat dan lot teres sudah dimiliki pemaju?
Ya. Hak milik 8 blok unit flat telah didaftarkan atas nama pemaju melalui Perintah Mahkamah pada 11 Disember 2023, manakala bagi lot teres, hak milik atas nama pemaju telah dikeluarkan oleh Pejabat Tanah dan Galian Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur (PTG WPKL) pada 27 Mac 2024.
PAMPASAN PENGAMBILAN TANAH
Adakah pampasan telah dibayar?
Ya, semua pihak berkepentingan bagi 110 unit (37 lot teres, 72 unit flat, 1 lot pencawang elektrik TNB) telah menerima pampasan secara berperingkat antara Februari 2022 hingga Januari 2023.
Adakah pemilik / penyewa boleh mengemukakan bantahan sekiranya tidak berpuas hati dengan pampasan yang diterima?
Ya, pihak berkepentingan boleh mengemukakan bantahan melalui Borang N, APT 1960 (Permohonan Supaya Bantahan Dirujukkan Kepada Mahkamah) ke JKPTG WPKL untuk dibicarakan di Mahkamah Tinggi.
Berapa jumlah bantahan diterima?
75 permohonan: 13 pemilik flat dan 62 pemilik teres.
4.4 Adakah pembangunan semula tidak dapat diteruskan selagi Mahkamah belum menentukan keputusan bantahan jumlah pampasan?
Pembangunan semula tetap boleh diteruskan tanpa perlu menunggu keputusan bantahan jumlah pampasan oleh pihak mahkamah.
KEMAJUAN PROJEK PEMBANGUNAN
Apakah kelulusan yang diperoleh pemaju?
Pemaju telah mendapat kelulusan Kebenaran Merancang Susunatur (KMS) daripada Dewan Bandaraya Kuala Lumpur (DBKL). Pemaju juga telah mendapat kelulusan Perintah Pembangunan (DO) bagi Plot 1 dan Plot 4.
Apakah komponen pembangunan bagi projek ini?
Plot 1: Kondominium (Rumah Ganti)
Plot 2: Pangsapuri Khidmat dan Ruang Perniagaan
Plot 3: Pejabat dan Ruang Perniagaan
Plot 4: Pejabat, Pangsapuri Khidmat dan Ruang Perniagaan
Plot 5: Kawasan lapang (akan diserahkan ke DBKL)
5.3 Bila pembinaan akan dimulakan?
Kerja-kerja pembinaan dijangka akan dimulakan pada suku pertama tahun 2026.
Bila pemilik yang bersetuju usaha sama akan mendapat rumah ganti mereka?
Pembinaan unit ganti dijangka mengambil masa 48 bulan. Dijangka pada hujung tahun 2029, pemilik yang bersetuju usaha sama akan menerima rumah ganti.
Kenapa projek ini kerap kali ditangguhkan dan berlaku kelewatan?
Projek ini kerap kali mengalami kelewatan disebabkan oleh beberapa faktor, antaranya:
– proses untuk memuktamadkan kaedah perolehan tanah yang mengambil masa terlalu lama;
– sesi perbicaraan pengambilan tanah mengambil masa yang lama kerana sering tertangguh dan kes-kes saman sivil yang melambatkan tindakan-tindakan pelaksanaan yang telah dijadualkan;
– kesukaran dan gangguan terhadap pelaksanaan proses pengosongan premis walaupun hak milik telah didaftarkan atas nama pemaju;
– proses kelulusan teknikal yang memakan masa panjang bagi memenuhi keperluan agensi teknikal; dan
– campur tangan pihak luar yang menimbulkan kekeliruan dan mempersoalkan integriti proses pembangunan.
Apakah peranan yang dimainkan oleh Kerajaan bagi memastikan projek ini tidak ditangguhkan lagi lama?
Kerajaan memantau, memudah cara dan melaksanakan sesi libat urus bersama semua pihak berkepentingan bagi memastikan projek ini berjalan lancar. Pada masa yang sama, Kerajaan memastikan pemaju menunaikan tanggungjawab mereka mengikut garis masa yang telah ditetapkan demi kepentingan pemilik yang telah bersetuju usaha sama.
Adakah Kerajaan bercadang untuk membatalkan projek ini?
Tidak. Kerajaan mesti berlaku adil kepada majoriti pemilik yang telah menyatakan persetujuan sejak awal.
Disediakan oleh: Perbadanan Pembangunan Kampong Bharu
